Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Первый вопрос, который задают нам почти все продавцы: «А налог?». Отвечаем коротко: часто налога нет вовсе, а если есть – его можно заметно уменьшить. Разберём по порядку.

Когда налога нет

Доход от продажи квартиры освобождается от налога, если квартира была в собственности дольше минимального срока. Он бывает двух видов:

• 3 года – если квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты, или это ваше единственное жильё;
• 5 лет – во всех остальных случаях, например если квартира куплена, а у вас есть другое жильё.

Срок считается с даты регистрации права в ЕГРН, а для наследства – со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства.

Если срок не прошёл

Тогда с дохода нужно заплатить НДФЛ. Для налоговых резидентов ставка 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх этого. Для нерезидентов ставка выше. Но платится налог не со всей цены продажи – её можно уменьшить одним из двух способов:

• имущественный вычет 1 млн ₽ – подходит для наследства и подарков, когда расходов на покупку не было;
• расходы на покупку – если квартира была куплена: тогда налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Ловушка с кадастровой стоимостью

Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, налог считают не с цены договора, а с 70% кадастровой. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно, а иногда и вредно. Кадастровую стоимость видно в выписке из ЕГРН.

Когда платить

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля. Если налога нет из-за срока владения, декларацию подавать не нужно.

Мы не налоговые консультанты, но налог всегда учитываем в расчёте – и в примере сделки для инвесторов он тоже заложен отдельной строкой. Если ситуация сложная, советуем сверить расчёт с бухгалтером до сделки.