Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны люди

Короткий ответ: можно. Прописка не делает человека собственником, и его согласие на продажу не нужно. Сложность в другом: покупатель хочет понимать, уйдёт ли этот человек из квартиры после сделки. Разберём, от чего это зависит.

Почему прописка не мешает продаже

Распоряжается квартирой собственник (ст. 209 ГК), а регистрация по месту жительства – только учёт того, где человек живёт. Закон о регистрации прямо говорит, что она не может быть основанием для ограничения прав граждан (ст. 3 закона № 5242-1). В выписке из ЕГРН прописанных не видно: это не обременение вроде ипотеки или ареста, см. как снять обременение с квартиры.

Согласие бывает нужно не от прописанных, а от других: от супруга, если квартира куплена в браке (п. 3 ст. 35 СК), и от опеки, если ребёнок среди собственников или в квартире живут члены семьи собственника под опекой либо его дети, оставшиеся без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК).

Кто теряет право жить в квартире после продажи

По п. 2 ст. 292 ГК, когда квартира переходит к новому собственнику, право пользования ею у членов семьи прежнего собственника прекращается, если закон не говорит иное. Значит, после продажи должны выписаться:

• члены семьи продавца – супруг, дети, родители и другие родственники, которых он вселил как членов семьи;
• бывший супруг, который не собственник. Его право пользования по общему правилу заканчивается ещё при разводе (ч. 4 ст. 31 ЖК), а если суд сохранил его на время – вместе с правом собственности продавца (ч. 5 ст. 31 ЖК).

Право прекращается по закону, но из учёта человек сам не исчезнет: выписаться он должен сам или через суд. Так часто бывает с квартирой по наследству, где остались прописаны родственники, см. когда можно продать квартиру после наследства.

Кто сохраняет право жить и после продажи

Именно этих людей боятся покупатели. Если они есть, договор обязан перечислить их и их права: это существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК).

• отказники от приватизации – кто был прописан на момент приватизации, имел равные права и отказался участвовать. Правило о бывших членах семьи на них не распространяется (ст. 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса), и суды сохраняют за ними право жить в квартире и при новом собственнике;
• жильцы по договору найма – смена собственника договор не расторгает (ст. 675 ГК), см. квартира с арендаторами;
• тот, кому право пожизненно жить в квартире оставили по завещанию (завещательный отказ, ст. 1137 ГК).

Если прописан ребёнок

Место жительства детей до 14 лет – место жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК). Поэтому ребёнка, который не собственник, обычно выписывают вместе с родителем и сразу регистрируют по новому адресу родителя, а покупатели просят сделать это до сделки. Если ребёнок – собственник или использован материнский капитал, нужно разрешение опеки, см. дети-собственники и материнский капитал.

Как выписать человека

• добровольно – заявлением через МФЦ или Госуслуги, заранее или в срок, записанный в договоре купли-продажи;
• через суд – если человек отказывается или пропал. Собственник, прежний или новый, подаёт иск о признании его утратившим право пользования, а если он там живёт – и о выселении. Вступившее в силу решение суда – основание снять его с учёта (ст. 7 закона № 5242-1).

Покупатель проверит прописанных по справке о зарегистрированных (форма 9) и по архивной справке, где видно, кто был прописан раньше и куда выбыл. Обе выдают в МФЦ.

Если выписать до сделки не получается

Продать всё равно можно, но многие покупатели, особенно с ипотекой, таких квартир избегают. На выкупе квартиры с прописанными мы смотрим, кто и на каком основании прописан, покупаем квартиру как есть и честно учитываем в цене то, что придётся решать после сделки. Общий порядок продажи – в статье как продать квартиру пошагово.

Мы не юристы. Если прописан отказник от приватизации, человек под опекой или тот, кого не могут найти, перед сделкой покажите документы юристу.